Boliglån 2024

Når du overvejer at købe bolig, er det afgørende at forstå dine finansieringsmuligheder. Et boliglån er typisk den største økonomiske beslutning, man tager, og derfor er det vigtigt at have et godt overblik over de forskellige lånetyper, vilkår og renter.

I denne artikel gennemgår vi, hvad et boliglån er, forskellen mellem realkreditlån og banklån, og hvilke typer lån du kan vælge mellem, når du skal finansiere dit boligkøb.

Vi vil også se på afdragsfrihed, lån til fritidsboliger og bolig i udlandet samt give tips til, hvordan du kan få den billigste finansiering.

Et boliglån er et lån, man optager for at købe en bolig, såsom et hus eller en lejlighed. Det fungerer ved, at långiveren – typisk en bank eller et realkreditinstitut – giver dig de nødvendige midler til at købe ejendommen, og du betaler lånet tilbage over en aftalt periode, typisk over 20-30 år.

Et boliglån er opdelt i to hovedtyper:

1. Realkreditlån: Dette er den mest almindelige type finansiering til boligkøb i Danmark. Lånet ydes af et realkreditinstitut og er sikret ved pant i ejendommen. Det betyder, at hvis du ikke kan betale lånet tilbage, kan realkreditinstituttet tvangsauktionere din bolig for at få deres penge tilbage. Renten på et realkreditlån er ofte lavere end på andre lån, fordi det er sikret ved pant.
2. Bankboliglån: Hvis du har brug for at finansiere en større del af boligkøbet end det, et realkreditlån dækker (normalt op til 80 % af ejendommens værdi), kan du supplere med et bankboliglån. Dette lån har typisk en højere rente end et realkreditlån, da det ikke er lige så sikkert for banken som realkreditlånet.

Når du optager et boliglån, vil långiveren ofte kræve, at du lægger en udbetaling, som typisk udgør mindst 5 % af købsprisen. Resten finansieres gennem lånene.

Boliglån har normalt en rente, som kan være fast eller variabel, hvilket betyder, at din månedlige ydelse kan ændre sig over tid, afhængigt af hvilken type rente du vælger.

Et realkreditlån er et lån til boligkøb, der ydes af et realkreditinstitut og sikres ved pant i ejendommen. Lånet kan finansiere op til 80% af boligens værdi, og har enten fast eller variabel rente.

Du kan vælge mellem lån med - eller uden afdrag. Realkreditlån finansieres gennem obligationer, og har typisk en løbetid på op til 30 år, hvilket gør det muligt at betale lånet tilbage over en lang periode med lav rente.

Obligationslån

Et obligationslån er en type realkreditlån, hvor lånet finansieres ved udstedelse af obligationer. Når du optager et obligationslån, sælger realkreditinstituttet obligationer på kapitalmarkedet for at skaffe de penge, der lånes til dig.

Du betaler så løbende af på både rente og hovedstol over lånets løbetid, som typisk er op til 30 år.

Der findes to hovedtyper af obligationslån:

• Fastforrentet obligationslån: Renten er fast i hele lånets løbetid, hvilket giver stabile ydelser.
• Variabelt forrentet obligationslån: Renten ændrer sig løbende i forhold til markedsrenten, hvilket kan betyde, at dine ydelser stiger eller falder.
• Obligationslån giver tryghed, især fastforrentede lån, da du kender dine fremtidige betalinger.

Oversigt over realkreditinstitutter i Danmark:

Når man skal finansiere køb af en bolig, er der flere typer af boliglån, man kan vælge imellem. Valget af lån afhænger af ens økonomiske situation, behov og risikovillighed.

Her er de mest almindelige typer af boliglån i Danmark:

1. Realkreditlån:

• Fastforrentet realkreditlån: Renten er fast i hele lånets løbetid (typisk 10, 20 eller 30 år), hvilket giver stabile ydelser.
• Variabelt forrentet realkreditlån: Renten kan ændre sig over tid afhængigt af markedsforholdene, hvilket kan give lavere renter i perioder, men også risiko for stigninger.
• Afdragsfri realkreditlån: Du betaler kun renter i en aftalt periode (normalt op til 10 år), uden at afdrage på selve lånets hovedstol. Dette giver lavere månedlige ydelser i starten.

2. Bankboliglån:

• Et bankboliglån bruges normalt til at finansiere den del af boligkøbet, som realkreditlånet ikke dækker (normalt over 80 % af ejendommens værdi). Bankboliglån har typisk højere renter end realkreditlån.
• Renten kan være fast eller variabel, afhængigt af låneaftalen.

3. Prioritetslån:

• En type banklån, hvor du kan få adgang til en kredit, der er baseret på boligens værdi. Du kan bruge lånet fleksibelt, f.eks. til renovering eller andre formål, og betaler kun renter af den del, du reelt bruger.
• Renten er typisk variabel, og dette lån er især populært, fordi det fungerer som en slags kassekredit med pant i ejendommen.

4. F1, F3, F5 lån:

• Disse er typer af variabelt forrentede realkreditlån, hvor renten tilpasses efter en fast periode. F1 betyder, at renten tilpasses hvert år, F3 betyder, at renten justeres hvert tredje år, og F5 hvert femte år. Disse lån kan give lavere renteudgifter på kort sigt, men der er risiko for stigninger ved hver rentetilpasning.

5. Rentetilpasningslån (FlexLån):

• Et variabelt forrentet realkreditlån, hvor renten justeres med faste intervaller (f.eks. hvert 1., 3. eller 5. år). FlexLån giver typisk lavere renter end fastforrentede lån, men indebærer også risiko for, at renten stiger ved næste tilpasning.

6. Kombinationslån:

• En blanding af fastforrentet og variabelt forrentet lån. Dette kan bruges til at sprede risikoen, da en del af lånet har stabilitet fra en fast rente, mens den anden del kan drage fordel af potentielt lavere variable renter.

Hvilken type lån der er bedst for dig, afhænger af din økonomi, din risikovillighed, og hvor længe du forventer at blive i din bolig.

Variabelt forrentet boliglån

Et variabelt forrentet boliglån er et lån, hvor renten ikke er fastlåst, men i stedet justeres løbende i forhold til markedsrenterne.

Renten kan enten justeres på faste tidspunkter (f.eks. hvert år, tredje år eller femte år) eller følge den aktuelle renteudvikling på markedet. Dette gør lånet mere fleksibelt, men indebærer også en større risiko, da renten kan stige over tid.

Hovedtræk ved variabelt forrentet boliglån:

• Rentejusteringer: Renten kan ændre sig med faste intervaller, f.eks. hvert 1., 3. eller 5. år (kendt som F1, F3, F5-lån). Renten kan både falde og stige, afhængigt af markedsforholdene.
• Lavere startomkostninger: Variabelt forrentede lån starter ofte med en lavere rente end fastforrentede lån, hvilket kan give lavere månedlige betalinger i starten.
• Risiko for rentestigning: Selvom renten kan være lav i perioder, er der en risiko for, at den stiger ved næste justering, hvilket kan øge de månedlige ydelser.
• Mulighed for lavere rente: I perioder med faldende markedsrenter kan et variabelt forrentet lån blive billigere over tid, da dine renteudgifter falder.

Fordele:

• Mulighed for at drage fordel af lave markedsrenter.
• Ofte lavere rente ved lånets start sammenlignet med fastforrentede lån.

Ulemper:

• Risiko for rentestigning, der kan øge de månedlige ydelser.
• Uforudsigelighed i fremtidige betalinger.

Et variabelt forrentet boliglån kan være attraktivt for dem, der ønsker lavere startomkostninger og er villige til at tage risikoen for, at renten stiger i fremtiden.

Fastforrentet boliglån

Et fastforrentet boliglån er et lån, hvor renten er fastlåst i hele lånets løbetid, ofte over 10, 20 eller 30 år.

Det betyder, at dine månedlige betalinger vil være de samme i hele perioden, uanset hvordan markedsrenten udvikler sig. Dette giver stor sikkerhed og stabilitet, da du kender dine fremtidige ydelser.

Hovedtræk ved fastforrentet boliglån:

• Fast rente: Renten ændrer sig ikke i lånets løbetid, så du er beskyttet mod rentestigninger.
• Stabilitet: Du har faste, forudsigelige månedlige betalinger, hvilket gør det nemmere at budgettere.
• Mulighed for konvertering: Hvis markedsrenten falder betydeligt, kan du ofte omlægge lånet til et nyt med lavere rente.

Fordele:

• Sikkerhed mod stigende renter.
• Forudsigelige betalinger over tid.

Ulemper:

• Typisk højere startomkostninger end variabelt forrentede lån.
• Du drager ikke fordel af eventuelle rentefald.

Fastforrentede boliglån er ideelle for dem, der ønsker økonomisk forudsigelighed og beskyttelse mod renteudsving.

Læs mere om forskellen på et variabelt forrentet og fastforrentet lån

Prioritetslån

Et prioritetslån er en form for fleksibelt banklån, der fungerer som en kredit med pant i din bolig. Du kan trække på lånet efter behov, og du betaler kun rente af det beløb, du reelt har brugt. Renten på prioritetslån er typisk variabel og følger markedsrenten.

Hovedtræk ved prioritetslån:

• Fleksibilitet: Du kan låne og betale af, når det passer dig, ligesom en kassekredit.
• Kun rente på trukket beløb: Du betaler kun renter af det beløb, du faktisk bruger.
• Variabel rente: Renten justeres ofte i takt med markedsrenten, hvilket kan betyde, at dine renteudgifter varierer.

Fordele:

• Meget fleksibel adgang til kredit, især velegnet til renovering eller andre formål.
• Du kan reducere renteomkostninger ved at nedbringe saldoen, når du har penge til rådighed.

Ulemper:

• Variabel rente betyder, at renten kan stige.
• Risiko for at bruge lånet uhensigtsmæssigt på grund af fleksibiliteten.

Prioritetslån er ideelt for dem, der ønsker fleksibilitet og kun vil betale renter på det, de bruger.

Hvor meget du kan låne til en bolig afhænger primært af din indkomst, opsparing og eksisterende gæld. Generelt kan du låne op til 3-4 gange din årlige bruttoindkomst.

Realkreditlån dækker typisk op til 80% af boligens værdi (75 % for fritidsboliger), mens du selv skal stille med en minimum udbetaling på 5 % af købsprisen.

Derudover vurderer långiveren din samlede gæld og dit månedlige rådighedsbeløb (det beløb du har til overs efter faste udgifter).

Banken kræver normalt, at du har et rådighedsbeløb på mindst 8.000-10.000 kr. for en enkeltperson og højere for familier. Din samlede gæld bør ikke overstige 4-5 gange din årlige indkomst.

Eksempel på hvor meget du kan låne:

Hvis du har en årlig bruttoindkomst på 500.000 kr. og ønsker at købe en bolig til 2.000.000 kr., kan du låne op til 80 % af boligens værdi via et realkreditlån (1.600.000 kr.). Du skal selv stille med 5 % i udbetaling (100.000 kr.), og den resterende del (300.000 kr.) kan dækkes med et banklån.

Samlet finansiering:

• Realkreditlån: 1.600.000 kr.
• Banklån: 300.000 kr.
• Udbetaling: 100.000 kr.

Når man overvejer at optage et boliglån, er det vigtigt at tage flere faktorer i betragtning, herunder renter, lånevilkår og kundeservice. En nyttig måde at vurdere de forskellige udbydere på er at se på deres kundeanmeldelser.

Trustpilot tilbyder et værdifuldt indblik i, hvordan tidligere og nuværende kunder oplever samarbejdet med boliglånsudbydere, og kan give dig et realistisk billede af, hvad du kan forvente.

På baggrund af Trustpilot-anmeldelser har jeg samlet en liste over de største boliglånsudbydere i Danmark, rangordnet efter deres kundetilfredshed.

Listen giver et overblik over, hvordan udbyderne præsterer, når det kommer til service, gennemsigtighed og låneprocessens smidighed – vigtige faktorer, når du skal vælge den rette udbyder for dit boliglån.

Bedste boliglån i Danmark (2024):

Renten på boliglån i Danmark varierer afhængigt af lånetype og udbyder. I 2024 ligger gennemsnitlige renter på omkring 3-5,5 %, afhængigt af om du vælger fast eller variabel rente.

Fastforrentede lån har typisk en rente tættere på 4-5 %, mens variabelt forrentede lån starter lavere, men kan ændre sig over tid. Disse renter inkluderer også administrationsomkostninger.

Du bør overveje afdragsfrihed på et huslån, hvis du har behov for lavere månedlige ydelser i en periode, f.eks på grund af midlertidigt øgede udgifter eller ændrede økonomiske forhold.

Det kan være nyttigt ved større investeringer, som renoveringer, eller hvis du vil prioritere andre økonomiske mål, fx opsparing eller pension.

Afdragsfrihed kan dog betyde, at du ender med højere samlede låneomkostninger, da du fortsat betaler renter, men ikke afdrager på hovedstolen.

Fordele og ulemper ved boliglånets afdragsfrihed

Afdragsfrihed på boliglån kan være en attraktiv mulighed for at reducere de månedlige ydelser i en periode, men det er vigtigt at forstå både fordele og ulemper ved denne løsning.

Afdragsfrihed giver øget økonomisk fleksibilitet, da du kun betaler renter, men samtidig risikerer du højere samlede låneomkostninger og længere gældstid.

Herunder finder du en oversigt over fordele og ulemper ved at vælge afdragsfrihed, så du bedre kan vurdere, om det passer til din økonomiske situation.

Fordele:

• Øget økonomisk råderum: Giver dig mulighed for at bruge penge på andre investeringer eller opsparing i en periode.
• Fleksibilitet: Kan være en god løsning ved midlertidige økonomiske udfordringer, såsom sygdom, barsel eller arbejdsskifte.
• Mulighed for at forbedre boligen: Frigør penge til renovering eller forbedringer af boligen, som kan øge dens værdi.

Ulemper:

• Længere gældstid: Selvom de månedlige ydelser er lavere, forbliver gælden uændret, og du betaler i sidste ende mere i renter.
• Øget risiko: Hvis boligmarkedet falder, kan du ende med en højere gæld i forhold til boligens værdi (negative egenkapital).
• Strammere vilkår i fremtiden: Hvis du skal omlægge lånet, kan det blive dyrere eller vanskeligere at få nye vilkår.

Afdragsfrihed kan være en god midlertidig løsning, men det er vigtigt at overveje de langsigtede økonomiske konsekvenser.

Læs mere om afdragsfrihed

Lån til sommerhuse og fritidsboliger fungerer på mange måder som almindelige boliglån, men der er visse forskelle. Realkreditlån kan normalt dække op til 75 % af fritidsboligens værdi, sammenlignet med 80 % for helårsboliger.

Resten skal dækkes af egen opsparing eller et banklån. Renterne kan være lidt højere end på almindelige boliglån, og långiveren kan stille krav om, at boligen opfylder visse standarder, da fritidsboliger ofte ses som højere risiko for banken.

Læs mere om lån til sommerhus

Køb af bolig i udlandet kan være komplekst, da mange europæiske lande ikke har realkreditinstitutter som i Danmark.

Dette betyder ofte, at drømmeboligen skal købes kontant, eller at finansieringen skal ske gennem en lokal bank, som typisk vil kræve mere end blot pant i ejendommen. Banken kan kræve sikkerhed i form af en fast indtægt og opsparing.

Derfor vælger mange danskere at finansiere deres udenlandske bolig i Danmark ved at belåne friværdien i deres danske bolig gennem et prioritetslån.

Hvis du har friværdi i din danske ejendom, kan du bruge et prioritetslån til at frigøre kapital til at finansiere dit udenlandske boligkøb. I nogle tilfælde kan værdien af din friværdi svare til prisen på boligen i udlandet, hvilket gør processen mere enkel og økonomisk overkommelig.

Det er dog vigtigt at søge professionel rådgivning, da køb af bolig i udlandet kan indebære juridiske og økonomiske faldgruber. Udover at rådføre dig med din bank om finansieringen, bør du også kontakte en advokat med ekspertise i udenlandsk ejendomskøb.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at handelsomkostninger i udlandet ofte er højere end i Danmark, hvilket kan påvirke de samlede udgifter ved købet.

Sådan får du billig boligfinansiering

Hvis du vil sikre dig billig boligfinansiering, er det vigtigt at tage en strategisk tilgang. Der er flere måder at reducere dine låneomkostninger på, uanset om du er førstegangskøber eller overvejer at omlægge et eksisterende lån.

Ved at sammenligne tilbud fra forskellige långivere, forhandle om rente og gebyrer, og overveje den rette lånetype, kan du finde en løsning, der passer til din økonomi.

Her er nogle praktiske trin, der kan hjælpe dig med at få den billigste boligfinansiering:

1. Sammenlign tilbud: Få tilbud fra flere banker og realkreditinstitutter for at finde den bedste rente og vilkår.
2. Forhandle: Prøv at forhandle om renter og gebyrer med din bank.
3. Fast eller variabel rente: Overvej, hvilken rentetype der passer bedst til din økonomiske situation.
4. Udnyt friværdi: Hvis du har friværdi i din bolig, kan et prioritetslån være en billig løsning.
5. Søg rådgivning: Få professionel hjælp til at finde den bedste finansieringsløsning.

Hos Tjeklån gør vi det nemt for dig at sammenligne lån fra flere udbydere, så du kan finde det bedste og billigste lån. Ved at bruge vores platform kan du hurtigt få et overblik over renter, gebyrer og ÅOP, så du kan træffe en informeret beslutning uden besvær.

Vi hjælper dig med at spare tid og penge ved at vise dig skræddersyede lånetilbud på én samlet platform. Jo bedre sammenligning, desto bedre vilkår får du – og det er her, vi gør en forskel for dig!